Por que manutenção precisa de gestão?
A ABNT NBR 5674 trata dos requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Na prática, isso significa planejar, executar, registrar e revisar atividades em vez de agir somente após a falha.
O plano deve refletir características, idade, uso, manuais e condição real da edificação.
Comece pelo inventário de sistemas
Liste sistemas e componentes relevantes, localização, fornecedor, documentação, garantia e responsável. O inventário ajuda a perceber lacunas e a distribuir prioridades.
- Estrutura, fachadas, coberturas e impermeabilização.
- Instalações elétricas, hidráulicas, gás e combate a incêndio.
- Elevadores, bombas, portões e equipamentos.
- Áreas comuns, pisos, esquadrias e drenagem.
Quais registros devem ser preservados?
Ordens de serviço, notas, relatórios, ARTs, certificados, fotografias e resultados de testes demonstram o que foi feito. Registros precisam ser identificáveis e recuperáveis.
- Data, local e descrição do serviço.
- Empresa e responsável técnico quando aplicável.
- Materiais, peças e procedimentos utilizados.
- Pendências, recomendações e próxima verificação.
Como definir prioridades e periodicidades?
Manuais e normas fornecem referências, mas a periodicidade pode precisar de ajuste conforme ambiente, intensidade de uso, histórico e condição observada. Segurança e continuidade de sistemas essenciais merecem tratamento prioritário.
A inspeção predial pode apoiar a revisão do plano, sem substituir as rotinas contínuas.
Revisão anual não significa começar de novo
A revisão deve comparar o planejado com o executado, registrar atrasos e atualizar orçamento e responsáveis. O histórico acumulado torna as decisões mais consistentes.
A COTA16 pode avaliar documentação e condição aparente para orientar um escopo de inspeção e prioridades.
Fontes oficiais consultadas
PRECISA DE ANÁLISE TÉCNICA?